الميزان

اخر الأخبار
ads
أحمد الوكيل
أحمد الوكيل

حسابات ضمان التطوير العقاري وحماية أموال المستثمرين

الثلاثاء 12/مارس/2019 - 04:05 م

«الاسكرواكونت» هو أداه تستخدم في كثير من الأسواق من اجل حماية أطراف التعامل عن طريق طرف ثالث "أمين السجل والذي يكون في أغلب الأحيان بنك معتمد" يكون هو المسؤول عن تحويل الأموال في حالة التزام الطرف الأول بما هو متفق علية عند أنشاء هذا الحساب وتستخدم هذه الأداة في الكثير من المعاملات عالميا حيث أثبتت نجاحها.


 كانت بداية دخول هذه الأداة الأسواق العربية من خلال السوق العقاري في دبي في قانون رقم 8 لسنة 2007 المتعلق بحسابات ضمان التطوير العقاريوالقانون رقم 27 لسنة2017بشأن تنظيم القطاع العقاري في البحرين وقرار مجلس الوزراء رقم 536 لسنة 2017 المتعلق ببيع او ايجار وحدات عقارية على الخارطة في السوق السعودي والقانون رقم 27 لسنة 2017 بشئان تنظيم القطاع العقاري في البحرين كل هذه الاسواق سبقتنا وكانت تهدف من تلك الخطوة حماية المستثمرين في المقام الأول وتنظيم السوق العقاري في دولهم الذي ينعكس في النهاية على نضج وتطور السوق وهو ما ينعكس بعد ذلك على تصدير العقار وتشجيع المستثمرين الأجانب على الاستثمار في تلك الأسواق وضخ عملة صعبة .


المشاكل التي يعالجها حساب ضمان التطوير العقاري:

1. عدم التسليم في المواعيد المتفق عليها في العقود


2. استخدام المطور مقدامات واقساط مشروع في استكمال مشروع اخر أو الدخول في استثمار جديد عن طريق شراء ارض جديدة لتطويرها بتلك الأموال وهو أقرب ما يكون لهرم بونزي الذي يكون في النهاية مصيره الانهيار.


3. إشكالية حصول الشركات العقارية على تمويل من البنوك بضمان شيكات العملاء واستخدامها في أغراض اخره وهو ما يعالجها هذا القانون حيث يجبر تلك الشركات على إيداع القروض الخاصة باي مشروع في حساب الضمان الذي يشرف على الصرف منه أمين الحساب.


4. عدم التزام المطور بالمواصفات المتفق علية او ظهور عيوب بالوحدة بعد تسليمها او تخلف المطور عن تسجيل الوحدة للمشتري حيث يشترط القانون مثلا على احتفاظ امين الحساب بنسبة 5% في حساب ضمان التطوير العقاري في الاغلب تكون من نسبة مكسب المطور لمدة سنه بعد تسليم المشروع كحماية من المشاكل السابقة. 


5. تضمن تلك الحسابات في حالة تعثر المطور ان لا تتداخل مستحقات الدائنين ما بين المشاريع المختلفة حيث ان المطور مجبر ان يفتح لكل مشروع بكل مبانيه حساب مستقل عن الاخر


كل ما سبق هو حماية للمشترين في النهاية وللمطورين العقارين والسوق ككل فلماذا السوق المصري بعيد كل البعد حتى الان عن استخدام أداة اثبتت نجاحها منذ أكثر من 10 سنوات في أسواق قريبة منا .

 هل لان المطورين العقاريين مستفيدين من الوضع الحالي حيث يغلب على أكثر الشركات العقارية مبدأ التأخير المتعمد؟

هل لان تطبيق مثل هذا القانون في السوق المصري سوف يكشف هشاشة الكثير من الشركات العقارية الكبيرة التي تعتمد على تدوير أقساط المستثمرين ما بين المشاريع المختلفة لديها؟ 

هل لان الوضع الحالي هو الأفضل بالنسبة للشركات حيث تعتبر عقود الإذعان التي يصدرها المطورين للمشترين والتي لا تعطي أي حماية في حالة التأخير لان النسبة العظمي من تلك العقود لا يجود بها أي غرامات تأخير على الشركات ومن يضع منهم بند لتوقيع غرامة تأخير على نفسه تكون غرامه هينة لا تتناسب مع الاستثمار الموضوع وتكون بحد أقصي مبلغ صغير وبدون حد أقصى للتأخير التسليم. 

كل هذه الأسئلة بدون أجابه حتى الان!


إرسل لصديق

ads
ads
ما تأثير تعديل سعر الدولار الجمركي على الأسواق؟

ما تأثير تعديل سعر الدولار الجمركي على الأسواق؟
Top